1 марта 2019 года в гражданском и коммерческом законодательстве страны свершилась настоящая революция – Закон о модернизации Гражданского кодекса вступил в силу.
Три месяца спустя, в конце мая, Министерство юстиции разослало нотариусам циркуляр, в котором пояснило некоторые особенности договоров инвестиций в строительство «на новый лад».
Министерство предприняло попытку пояснить часть норм, которые стали действовать в сфере недвижимости с 1 марта нынешнего года.***
В циркуляре Министерство поясняет, что изменения и дополнения, внесенные в ГК, преследуют цель защиты прав покупателей.
Подчеркивается, что правовая природа договора инвестиций (как он назывался ранее) и договора купли-продажи недвижимости в процессе строительства (по модифицированному ГК) идентична.***
Министерство кратко поясняет, каковы должны быть договорные обязанности сторон.
В случае с договором купли-продажи недвижимости в процессе строительства, продавец обязуется обеспечить строительство квартиры (иного изолированного помещения) в процессе строительства и передать ее/его в собственность покупателя.
Покупатель обязуется оплатить цену, согласованную сторонами, и принять указанную недвижимость. Передача-принятие недвижимости происходит после того, как в отношении недвижимости проведены процедуры так называемой «окончательной приемки» (после того как компетентные органы технического надзора и другие гос. службы приняли дом в эксплуатацию).
Ранее аналогичные обязательства сторон были установлены в ст. 406 ч. (1) Закона о кадастре недвижимого имущества №1543/1998.
Старый и новый закон устанавливают общее правило, что одна из сторон по данной сделке обязуется обеспечить строительство одной или нескольких квартир, с передачей их физическому лицу, а физическое лицо обязуется оплатить полностью или частично стоимость недвижимости до момента ее передачи.***
Договора «инвестиций» касаются будущего объекта. Такое условие по терминологии модифицированного ГК называется обязательством с отлагательным позитивным условием (obligaţie afectată de o condiţie pozitivă). Иными словами, по модифицированному ГК договор об инвестициях все также связан с условием завершения строительства и с оплатой цены.***
Ближе к середине Циркуляра, авторы подбираются к сути. Главное отличие нового правового режима в оплате цены и в моменте приобретения права собственности.
Чтобы защитить покупателя строящегося жилья от банкротства застройщика законодатель установил правило об оплате цены недвижимости частями на различных этапах строительства.
Статья 1173 Модицифицированного ГК предусматривает график осуществления платежей по договору.
Платежи, сделанные покупателем по договору, не могут превышать следующих пределов:
а) 5% общей стоимости – после предварительной регистрации (право собственности покупателя подлежит предварительной регистрации в реестре недвижимого имущества), но до завершения закладки фундамента строения, в состав которого входит недвижимое имущество;
b) 35% общей стоимости – после завершения закладки фундамента строения, в котором находится недвижимое имущество;
c) 70% общей стоимости – после установки крыши и наружных стен строения, в котором находится недвижимое имущество;
d) 95% общей стоимости – после ввода в эксплуатацию строения, в котором находится недвижимое имущество;
e) 100% общей стоимости – после подтверждения права собственности (акт приема-передачи, подписанного после ввода в эксплуатацию) или, если покупатель представил обоснованные претензии в отношении недостатков недвижимого имущества, после устранения недостатков.***
Договор купли-продажи строящегося жилья (как и договор «инвестиций») следует удостоверять нотариально.
Для нотариального удостоверения договора понадобиться представить ряд дополнительных документов (Эта обязанность касается продавца или компании-застройщика, покупателю достаточно обладать удостоверением личности и финансовыми средствами).
Для удостоверения договора нотариусу следует представить:
-разрешение на строительство;
-документы о праве собственности (или праве суперфиция) на земельный участок;
-документы о кондоминиуме.
Для удостоверения данной сделки нотариус вправе потребовать и другие дополнительные документы.***
Министерство поясняет, что договора об «инвестициях в строительство» заключенные после 1 марта 2019 года признаются договорами купли-продажи жилья в процессе строительства по смыслу ст. 1170 Модифицированного ГК.
Поскольку правовая природа договоров идентична, Министерство подчеркивает, что гонорары нотариусов и государственная пошлина должны рассчитываться по ранее действовавшим правилам. По мнению аналитиков Минфина, объем работы с данными договорами и риски для нотариуса, удостоверяющего сделку, остались прежними.***
Итак, первые пояснения по Модифицированному ГК даны. Надеемся, что аналитики Минюста постараются, догнать своих коллег из Минфина и Налоговой инспекции по уровню пояснений, писем и активности на сайтах.***
Напомним нашим читателям ряд других важных моментов, которые изменились после 1 марта 2019 года в сфере покупки строящегося жилья.
1. За излишки площади инвестор больше не обязан платить «автоматически» (все зависит от того насколько «перестарались» строители).
При покупке квартиры в «новострое» возникает ситуация, при которой площадь квартиры после строительства больше, чем оговорено в договоре.
За излишки от инвестора застройщик требует доплату. Инвестор, естественно, отказывается (он уже выплатил все платежи и требует квартиру), а застройщик всеми способами «выкручивает руки»: не подписывает акт передачи квартиры, отказывается предоставить документы и т.д. В итоге споры передаются на рассмотрение суда.
Внесенные изменения призваны пресечь возникновение споров. Если фактическая площадь оказывается больше предусмотренной, а излишек превышает одну 1/20 часть согласованной площади, покупатель должен уплатить соответствующую дополнительную цену или же может заявить о расторжении купли-продажи. Если излишек не превышает одной 1/20 части согласованной площади, покупатель не имеет права на расторжение, но и не обязан платить дополнительную цену.
2. Минимальное содержание договора об инвестициях прописано в Гражданском кодексе.
В договоре купли-продажи строящегося недвижимого имущества должны быть указаны:
a) кадастровый номер строящегося недвижимого имущества;
b) номер и дата выдачи и истечения срока действия разрешения на строительство, на основании которого продавец строит или организует строительство предмета договора, а также идентификационные данные проекта строительства;
c) характер права продавца на земельный участок, на котором ведется строительство (право собственности или право суперфиция), а также основание приобретения данного права. В случае суперфиция должен быть указан срок суперфиция и последствия прекращения права суперфиция, предусмотренные законом и, по обстоятельствам, учредительным документом суперфиция;
d) передаваемая покупателю доля прав на земельный участок, здание и другие общие части;
e) если таковые имеются, описание прав исключительного пользования, предоставляемых покупателю на определенные общие части кондоминиума, в соответствии с учредительным документом кондоминиума;
f) предполагаемый срок ввода в эксплуатацию с указанием конкретной календарной даты;
g) общая стоимость и, при необходимости, график платежей в рассрочку;
h) если это согласовано – тот факт, что покупатель приобретает право собственности только после оплаты 95% стоимости (оговорка о сохранении права собственности за продавцом).
3. Установлены обязанности застройщика (продавца) по информированию инвесторов (покупателей).
До заключения договора и по требованию покупателя в любое время в период исполнения договора продавец обязан доводить до сведения покупателя:
a) проект строительства с предоставлением при этом, по требованию покупателя, копии (за подписью под собственную ответственность продавца) проекта строительства или определенных листов, запрашиваемых покупателем;
b) учредительный документ кондоминиума и, если таковые имеются, устав ассоциации собственников в кондоминиуме и положение о кондоминиуме;
c) личность подрядчика и других поставщиков;
d) фактическое состояние строительства.
4. Платежи за приобретаемое жилье вносятся по графику (о нем отмечалось выше).
Следует отметить, что если покупатель представил обоснованные претензии в отношении недостатков недвижимого имущества, то выплата 100% общей стоимости производится после устранения недостатков.
С 1 марта 2019 года покупатель жилья в новострое сможет требовать от продавца – компании застройщика возврата сумм, уплаченных по договору сверх пределов. Более того, до проведения предварительной регистрации договора об инвестициях (права собственности покупателя) запрещается взымать с приобретателя квартиры в новострое какие либо платежи.
5. Подпись на акте приема-передачи не освобождает продавца (строительная компания) от обязательств.
Важнейшая гарантия установлена для покупателя, уже подписавшего акт приема-передачи квартиры в новострое. Как правило, акт формулируется таким образом, чтобы застройщик уже на этом этапе снял с себя обязательства по устранению возможных недостатков строительства. В большинстве случаев в акте указано, что покупатель не имеет и не будет иметь претензий к застройщику по поводу переданного жилья.
С 1 марта 2019 года действует правило, что подписание покупателем акта приема-передачи не лишает покупателя прав, вытекающих из наличия недостатков недвижимого имущества или работ, предусмотренных договором.
В то же время претензии покупателя по поводу недостатков не дают право продавцу отказаться от подписания акта приема-передачи.
В случае претензий застройщик уже не сможет запросто отказать в составлении акта передачи квартиры и послать потребителя в суд.
Недобросовестному строителю акт придется подписать, претензии выслушать, а недостатки исправить. Или пойти в суд и проиграть (будем надеяться!) покупателю, поскольку строить надо в сроки, качественно и по проекту.
6. Отдельное правило призвано защищать инвесторов от недобросовестных застройщиков (банкротов).
Покупатели будущих квартир нередко совершают распространенную ошибку.
Прельстившись на низкие цены покупатели инвестируют деньги в строительство которые ведут малоизвестные компании. Недобросовестный застройщик замораживает строительство и начинает процесс банкротства, который может продолжаться годами. В итоге покупатель, «сэкономив» несколько тысяч евро, теряет весь капитал, предназначенный для решения квартирного вопроса, и вынужден ходить по судам.
По новым правилам, если в отношении продавца возбужден процесс несостоятельности, покупатель имеет возможность:
а) потребовать подтверждения предварительной регистрации его права собственности на недвижимое имущество и долю общих частей в том состоянии, в котором они находятся;
b) заявить о расторжении купли-продажи и потребовать возврата уплаченных сумм и других сумм, на которые он имеет право.
Если покупатель потребует признать право собственности, управляющий процессом несостоятельности обязан подписать акт приема-передачи недвижимого имущества, в том состоянии, в котором оно находится, при условии уплаты покупателем сумм причитающихся по договору, пропорционально выполненным этапам работ.