В соответствии со ст. 39 Налогового кодекса недвижимость относится к капитальным активам. При отчуждении недвижимости возможен либо прирост, либо потери капитала.
Иными словами, если недвижимость удалось продать по цене выше, чем она приобреталась, то продавец получает прирост капитала, если же продажа состоялась по цене ниже, чем та, за которую объект куплен – налицо потери капитала.
Налоговый кодекс предусматривает, что облагается только прирост капитала.
В соответствии с ч. (7) ст. 40 Налогового кодекса облагается налогом только 20% от прироста капитала.
В соответствии с изменениями, которые предлагает внести Министерство финансов, с 1 января 2020 года будет облагаться не 20% от прироста капитала, а все 50% прироста капитала!
Пример:
В 2019 году гражданин продал квартиру по цене в 500 тыс. леев. Ранее он купил эту квартиру за 400 тыс. леев. Облагаемый налогом прирост капитала равен 20 000 леев (500 000 леев – 400 000 леев х 20% = 20 000 леев). Соответственно, сумма подоходного налога по данной сделке составит 2 400 леев (12% от 20 000 леев прироста).
Если предложения Минфина будут одобрены Парламентом и вступят в силу, ситуация изменится кардинальным образом.
В нашем примере прирост капитала, облагаемый налогом, вырастет до 50 000 леев!
(500 0000 леев – 400 000 леев) x 50% = 50 000 лей.
Сумма подоходного налога по данной сделке купли-продажи жилья составит уже 6 000 леев (против 2 400 леев сейчас). То есть подоходный налог вырастет на 3600 леев (в 2,5 раза) больше, чем по нынешним положениям Налогового кодекса.
Если возникла необходимость продажи недвижимости, то с точки зрения экономии за счет подоходного налога желательно завершить сделки до 31 декабря 2019 года.
Если первая часть касается расходов продавца (ему оплачивать налоги), то второе нововведение затронет покупателей – им платить все расходы по нотариальному оформлению сделки (ст. 1110 Модифицированного ГК обязывает).
С 1 января 2020 года вводится в действие ст. 50 Закона №246 о нотариальной процедуре. В соответствии с указанной статьей сразу после удостоверения сделки, договора или после выдачи нотариального свидетельства на право, подлежащее регистрации в реестре недвижимого имущества, до выполнения других нотариальных процедур, но не позднее окончания своего рабочего дня согласно графику работы нотариус должен произвести проставлением электронной подписи предварительную регистрацию сделки или нотариального свидетельства в реестре недвижимого имущества.
В переводе с юридического «новояза» на общедоступный язык это означает, что с 1 января 2020 года нотариусы примут часть полномочий регистраторов из Агентства публичных услуг. Нотариусы будут проводить предварительную регистрацию заверенной ими сделки (или свидетельства о праве на наследство) посредством электронной подписи.
Если Закон №246 останется без изменений, что вначале регистрировать сделку будет сам нотариус по электронной системе. Эта регистрация будет предварительной и не будет заменять регистрацию договора в Агентстве.
После того, как нотариус выполнит свою работу, покупатель отправится в Агентство публичных услуг с пакетом документов, чтобы предоставить регистратору бумажный вариант договора.
Окончательное решение вопроса остается за служащими Агентства.
Как идея подобная мера имеет право на существование. Это гарантия от случаев, когда одна и та же квартира продается мошенниками несколько раз в течение одного дня.
Мошенникам будет отрезан путь для прокручивания «карусели» с доверчивыми покупателями, в результате которой на одну квартиру будет несколько покупателей, а мошенники растворяются с деньгами.
Ложка дегтя состоит в организации и стоимости процесса. Установка и обслуживание подобной системы у нотариусов потребует затрат как денежных так и административных. Придется обучаться ее применению (регистрации), на первых порах надо учиться на собственных ошибках и тратить уйму времени и нервов. Возможны перебои с Интернетом, перегруженность сервера, сбои, поломки, трудные случаи регистрации. Добавим к этому постоянный дэд-лайн (все нужно зарегистрировать до конца рабочего дня!).
Нотариусам в районных центрах (которых всего 1-2 человека на район) придется нанимать дополнительный персонал. В районах немало сделок с «недвижкой» (клиентам больше не к кому идти), а предварительную регистрацию придется успевать провести до конца рабочего дня – так велит Закон №246.
В любом случае, что в райцентрах, что в Кишиневе, затраты на обслуживание системы придется внести в стоимость гонорара нотариуса. А по нормам ГК оплатить услуги нотариуса и государственную пошлину обязан покупатель недвижимости (ст. 1110 Модифицированного ГК).
В практическом плане это значит, что с 1 января 2020 года, даже без желания самих нотариусов, тарифы на оформление сделок с недвижимостью вырастут. В них придется включить деньги, оплаченные на содержание электронной системы (доступ к системе будет платным).
Если решиться на покупку «недвижки» до 1 января 2020 года, то есть шанс сэкономить деньги покупателя на затратах по нотариальному оформлению договора.